화재가 발생했을 때 어디로 대피할지, 어디서 무엇을 할지 미리 생각만 해둬도 생존확률이 올라간다는 말이 있다. 무엇이든 미리 대비해두면 피해를 최소화하거나 없앨 수 있다는 것이다.

지난 보도에서는 4가지의 대표적인 전세사기인 ▲깡통전세 ▲몰래 매도 혹은 근저당 설정 ▲신탁사기 ▲이중계약에 대해 알아봤다.

따라서 본지는 그에 대한 후속 보도로 이를 예방할 방지책을 소개하고자 한다.

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첫 번째로 깡통전세의 경우는 집이 경매로 넘어갔을 때 서울의 법원 경매 기준 2021년 9월~2022년 8월까지의 낙찰가율이 최저 86.1% 에서 최고 101.8% 수준에 그쳤다. 이는 평균 부동산 낙찰가율이 90~95% 정도라는 것을 대변한다.

결국 부동산이 경매되면 시세의 70~80% 정도의 저가로 경매된다는 것이다. 따라서 자신의 전세금과 은행 같은 선순위 권리자가 받아야 할 돈이 시세의 70~80%를 초과할 경우 깡통전세 사기를 당하기 가장 취약한 상태가 된다.

따라서 세입자는 입주 전 공인중개사 사무실 등을 통해 부동산 시세를 충분히 파악한 후 상기 조건에 문제가 없을 시 계약을 해야 한다.

두 번째는 세입자에게 알리지 않은 상태로 매도하거나 근저당을 설정하는 것이다. 이는 지난 보도에서 언급한 ‘고 다음 날 00시부터 적용된다는 허점’을 악용한 것이다. 이를 방지하기 위해서는 계약서 상 ‘세입자의 대항력 발생 전까지 집주인의 매매, 저당권 설정을 금지’한다는 특약을 부여하는 대비책이 있다. 계약서의 특약은 반드시 지켜야 하는 사항이므로 이를 위반할 시 피해를 입더라도 적절한 대처가 가능하다.

세 번째는 신탁사기이다. 이는 집주인이 신탁회사의 허가없이 임의로 계약을 체결한 경우이다. 계약 당사자와 부동산 등기부 등본 소유자가 일치하지 않을 경우 신탁회사에 의해 설립된 부동산일 가능성이 높기 때문에 이를 주의해 살펴야 한다.

신탁 사기를 방지하기 위해서는 계약 체결 전 직접 등기소를 방문해야만 한다. 신탁 된 부동산에 설정된 채무 등을 확인할 수 있고 신탁회사가 계약을 허가했다는 신탁 원부를 발급받아야 하기 때문이다. 

마지막으로 이중계약의 방지책을 소개하고자 한다. 집주인이 아닌 임대인이 계약을 체결하는 완전한 사기이기에 진짜 임대인과 가짜 임대인을 구별해야 할 필요가 있다. 그를 위한 방법은 다음과 같다. ▲임대인의 신분증과 임대인의 얼굴 대조 ▲부동산 등기부 등본 소유자와 신분증의 인적사항 대조 ▲인감증명서의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조가 이에 해당한다.

국민들의 대다수는 우리나라의 법이 구조적으로 튼튼하며 자신을 지켜줄 것이라는 믿음을 갖고 살아간다. 사법부 또한 국민을 지키기 위해서 설립됐기에 이를 뒷받침한다. 하지만 어디에서나 법의 빈틈을 악용하는 사람들은 생겨났고 그에 따라 피해자도 우후죽순 생겨났다. 그렇기 때문에 정부의 빈틈없는 법 제정과 신속하고 정확한 악용 사례에 대한 대처에 귀추가 주목되는 상황이다.