최근 국내에서 남녀노소를 불문하고 발생하는 전세사기로 인해 큰 피해를 입는 사례가 속출하고 있다. 본지는 전세사기의 종류를 소개하고 그를 예방하기 위한 대책을 소개하고자 한다.

일정 기간 동안 세입자가 집주인에게 보증금을 내고 거주하는 형태로 이루어진 전세제도는 아파트, 빌라, 주택 등 다양한 주거지에서 이용된다. 이는 거주기간이 종료될 시 보증금을 세입자에게 돌려주는 방식이다.

집주인은 계약 시 큰 목돈을 받게 돼 그를 이용한 투자나 재테크로 자신의 재산을 축적할 수 있으며 세입자는 한번에 많은 금액을 지불하지만 집값에 따라 오를 수 있는 불안정한 월세의 부담에서 자유로워지고 후에 보증금을 그대로 돌려받기 때문에 상대적으로 안정적인 생활을 기대할 수 있다.

이처럼 전세는 서로의 의무를 이행한다면 양 쪽의 이득을 추구할 수 있는 긍정적인 형태로 인지돼왔지만 세입자가 보증금을 받지 못한다면 문제가 발생한다. 세입자는 계약 이후 기본적으로 보증금을 돌려받을 권리인 대항력을 가지지만 그럼에도 불구하고 전세금을 돌려받지 못하거나 적게 받는 것이 전세사기의 대표적인 피해 사례이다.

전세사기는 크게 4가지의 유형으로 구분할 수 있다. ▲깡통전세 ▲세입자에게 알리지 않고 매도 혹은 근저당 설정 ▲신탁 사기 ▲이중계약이 이에 해당한다.

깡통전세는 매매가와 전세가가 따로 존재하는 부동산의 특징에서부터 시작된다. 세입자가 지불한 전세금을 집주인이 부도나 관리소홀로 인해 계약 만료 시 보증금을 돌려줄 충분한 돈이 없다면 집은 경매로 넘어가게 된다.

하지만 집주인이 집을 담보로 대출받는 근저당을 설정했다면 집주인은 집이 팔렸을 때 세입자의 보증금보다 우선해서 은행의 대출을 상환해야 하고 만약 집이 전세가와 매매가의 차이가 크지 않고 한번에 집이 팔리지 않는다면 경매 횟수에 따라 집값이 하락하는 경매의 특성 상 세입자가 돌려받을 보증금은 더욱 낮아지게 된다.

이는 세입자의 전세금과 근저당의 합계가 집의 매매가의 70~80%를 초과할 경우 빈번하게 일어나며 이러한 주택을 깡통주택이라고 부른다.

두 번째는 세입자의 동의 없이 매도 혹은 근저당을 설정하는 경우이다. 집 계약 시 세입자는 동사무소에 이를 신고하게 되고 보증금을 돌려받기 위한 대항력을 갖춘다. 하지만 이는 신고 다음 날 00시부터 적용된다는 허점이 존재한다.

집 주인은 이를 악용하여 계약 당일부터 다음 날 00시 사이에 근저당을 잡아 은행보다 세입자의 보증금 상환 우선순위를 미루거나 노숙자나 저소득층 같이 보증금을 지급할 능력이 없는 사람으로 집의 소유자를 교체하고 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무 자체를 탈피할 수 있는 것이다. 

또한 세입자에게 소유주가 바뀌거나 집 주인이 근저당을 잡았을 때 통보되는 시스템은 존재하지 않기에 계약이 만료돼서야 세입자는 이를 알게 되고 어떠한 대비도 없이 보증금을 받지 못하는 상황에 처한다.

세 번째는 신탁사기이다. 집주인은 집을 짓고자 하지만 충분한 금전이 없을 때 신탁회사를 통해 부동산을 설립할 수 있다. 이 경우 건물주와 회사 사이에는 부동산 계약 시 신탁회사의 동의를 받아야 한다는 신탁 원부가 발급된다.

하지만 집주인이 동의를 얻지 않고 계약을 체결한다면 부동산의 실제 소유자는 신탁회사이기에 세입자의 임대계약서는 효력이 없어진다. 임대차계약에서 발생하는 어떠한 보호와 대항력도 부여받지 못하는 것이다. 

마지막으로 이중계약은 집주인이 아닌 세입자가 임대인 행세를 하면서 새로운 세입자를 받고 계약을 체결하는 것이다. 이 때 임대인은 본래 집의 소유주가 아니기에 세입자와의 계약서 자체가 무효가 된다.